2月8日，上海勾地第二单结果出炉，新黄浦和新世界联合体以34.1亿拿下前上海黄浦“地王之王”163地块，打败信拓有限公司和华人置业集团联合体以及九龙仓旗下的陆裕投资有限公司。该地块此次溢价21.8%。楼板价达51820元，比2007年出让的楼板价低15109.9元，仍旧加冕为2010年单价地王。 

　　实际上，因“地王之王”163地块地块位置南京路步行街的东端，位于河南中路以东、天津路以南、江西中路以西、南京东路以北。原址处有亨达利钟表店等，是轨道交通10号线站点，可以说是近年来上海公开土地市场上位置最好的一个地块。所以，早在2009年11月30日，黄浦区163街坊地块信息发布会上，该地块就引起了多方关注。

　　据了解，两年前参与黄浦区163地块竞价的开发商中，包括香港九龙仓集团、新鸿基集团、太古地产、信和集团、香港建设、中信泰富、新加坡政府投资公司GIC、美国铁狮门等，经过300轮激烈竞价后，苏宁环球旗下南京苏宁地产以44.04亿元的价格摘得这一地块，土地楼板价达到6.7万元/平方米，创下当时中国土地单价之最。

　　而今，“地王之王”163地块再次举行投标活动，仅有此前通过预申请的三角竞投人分别为新黄浦和新世界联合体、信拓有限公司和华人置业集团联合体，以及九龙仓旗下的陆裕投资有限公司三家前来参加竞投，场面略显冷清。经过41次竞价，新黄浦联合体34.1亿拿下163地块，在16：50到17：00期间，新黄浦和信拓紧紧跟近，轮番举牌，当竞价到33.9亿，经过39次竞价后，陆裕终于出手34亿，接下去新黄浦出手34.1亿。

　　值得注意的是，“地王之王”163地块在这一次竞标中有一幕是最令人惋惜的，面对新黄浦的34.1亿，无人应价，正当主持人宣布竞价终止时，陆裕才举起了竞价牌，但被主持人驳回，最终新黄浦和新世界联合体以34.1亿拿下黄浦163地块，折算楼面地价约为5.1819万元/平方米。

　　“地王之王”163地块曾以6.7万/平米夺全国地王，而这次二度出让，楼板价仍旧高达51820元，仍旧加冕为2010年单价地王；在“地王之王”163地块拍卖现场上演“三国杀”，最后，新黄埔新世界联合提以总价高达34.1亿夺标；据悉未来拟打造南京路东段大体量商业航母，出让方要求世博会结束后开工 。

　　对此，梁志超第一时间表示，“此次拍地体现了政府对土地成交价格控制的力度，比较理性我们现在的宏观调控针对的主要是住房用地。”他说，作为上海金融中心的精华地块，拍出百亿是完全有可能的。我非常赞同蔡先生的观点，我认为这次出让可以作为一个参考，体现了政府对住宅价格控制的力度。相对是比较正常，比较理性的。是开发商对土地的认可，和企业对后期发展的一种规划的外在体现。

　　而中国房地产评测中心副主任孙斌艺博士表示：“联合竞标，开发商对待不同项目的态度渐趋理性。”这次拿地反映了开发商从去年年底的狂热中开始清醒过来，也反映了开发商联合体对黄埔区这块地的认知发生一些变化，反映出核心CBD区域项目开发存在较大的难度，这块土地开发不在于土地初始获得，而在于项目今后的整体营运。该地块的用途为商办综合，上海这一细分市场的情况并不乐观，供过于求现象较为明显，项目开发运作风险远远大于住宅用地。对相关投标公司来说，由于参与开发商较多，分散了各自的资金压力，降低了单一公司承受的风险，看上去有点小题大做，但实质上正反映了开发商对待不同项目的理性态度。

　　斯盖营销策划高级调研经理张宏伟当即在博文中表示：“底价28亿黄浦区163地块联合竞标，开发商小题大做。”他认为，此前，由于土地总价过高，土地市场多次出现联合体竞标的场景。如外滩国际金融中心92.2亿的总价由证大集团（事实上也有复地集团的背后支持）竞出上海新地王。而在此次竞标中，预估价格仅28亿的黄浦区163街坊地块也值得开发商联合竞标，未免有点“小题大做”。相比“国十一条”前开发商几十亿拿地的豪举，现在开发商拿地越来越谨慎。

　　研究院综合研究部部长杨红旭也表示了自己的观点：“溢价率低，源于市场环境、政策导向和拍卖方式不同所致。”他说，相比2007年首次出让的44亿，如今出让价格降至34亿,原因有三：一是上次出让处于2007年楼市火爆顶部，开发商抢地热情很高，这次处于楼市调整初期，地市热度降温；二是2007年打击囤地力度较小，土地出让管理偏宽松，如今国家一再严格土地出让管理制度，比如土地款首付50%以上、一年内付清、打击囤地动真格、北京\南京\广州等地都有地王被收回；三是上次是纯竞拍制度，价高者得之，竞争激烈，这次实行的是预申请和综合评标制度，所以与外滩1-8地块相似，溢价率很低，竞价激烈度较低。

　　此次“地王之王”163地块竞标与 “外滩国际金融服务中心”（8-1地块）地块竞标几乎是如出一辙。两个地块同位于市中心CBD核心地带，溢价都没有超过25%，较“国十一条”出台前土地拍卖溢价300-400%的局面有了大幅度急速下降。

　　显然，“地王之王”163地块此次拍卖溢价率不是很高。首先是受到该项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间。另外，前不久出台的土地首付50%的土地调控政策明显于开发商拿地起到急遽的降温作用。黄浦区163地块是商业地块，当下商住倒挂，商业地产复苏还需要漫长的过程，因此，此次黄浦区163地块拍卖相比上次拍卖的大的经济背景不同，在一定程度上也影响了该地块的溢价空间不会很高。

　　不容忽略的是，绿化要求、招商能力、运作能力等方面对竞标的开发商提出严格的要求，这也给竞标开发商在运作能力上提出了很大的考验，考虑到项目的投资风险和投资回报率，开发商也会比较谨慎。

　　实际上，地预申请制度（上海版勾地制度）一定程度上是开发商对政府“公关实力”和资金实力的比拼。政府对于开发商的选择更具主动权，而不是完全靠市场的力量决定土地使用权的归属。从政府的角度来说，上海版勾地制度一方面有利于选择资质好的、符合项目开发商要求的企业，有利于不同定位的开发商之间进行分工协作，避免非专业的开发商开发不熟悉的物业类型。另一方面，由于政府对于土地使用权最终归属有决定权，因此，一些少数有品牌、有资质、有公关能力的开发商最终会获益较多，这样的话，最终土地资源将最终垄断在少数的大的开发商手中，未来房地产行业或形成少数开发商“垄断”行业的发展局面。

　　因此，对于开发商来讲，土地预申请完之后还需进行招拍挂，土地出让金最终给也不会少拿多少，最终只不过是为了拿到地块，开发商对政府增加了“公关成本”而已。土地预申请制度本身不可以解决土地的供需矛盾，土地预申请制度是土地出让适度，不是土地供应制度，土地供应制度最终可以影响到土地的供求关系，土地预申请制度对于土地市场供求关系没有太大的影响。

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责任编辑：家佳

2010-2-9