外资基金在一线城市的密集项目转让，再度引爆业界关于其动向的密切关注。

　　近日，关于摩根士丹利将出售上海锦麟天地项目的消息传闻颇多。2月3日摩根士丹利中国新闻发言人吴轶在接受本报记者采访时，表示“对此事项不宜置评”。

　　但一位接近摩根士丹利的人士向记者证实了这一消息，并透露“接手方是新加坡的Alpha房地产投资基金”。他表示摩根士丹利急于出手的原因是“该只基金投资期限已到”，同时还透露，摩根士丹利旗下部分投资项目最近也将陆续到期，都有可能退出。

　　与此同时，包括高盛拟20亿元向上海复地出售持有的上海花园广场项目权益、凯雷向上海城利房地产有限公司出售“济南路8号”项目等外资基金抛售物业的消息不断，而在这些长长的名单中，摩根大通、花旗、麦格理等中国房地产市场的主要外资基金也纷纷在列。一时间，外资军团大有套现离场之势。

　　上述接近摩根士丹利人士表示，“在退出一线城市部分项目后，摩根士丹利将会在二三线城市寻找新的投资机会。”

　　总部位于香港的房地产投资基金公司基汇资本(Gaw Capital)董事长吴继炜(Goodwin Gaw)在近日接受媒体采访时也表示，“投资中国房地产业的机会存在于二线城市的大众住宅地产项目和一线城市的商业地产项目中。”

　　抛售

　　上述接近摩根士丹利人士告诉记者，摩根士丹利早2008年6、7月份的时候就在市场上找买家想出售上海锦麟天地项目，当时开价不到10万元/平方米。

　　上海景源资产管理有限公司执行董事陈宇告诉记者，2003年摩根士丹利进入上海锦麟天地项目的购买单价在2万元左右，收购总价约3.7亿元，而目前该项目的售价已达到7万~10万元/平方米之间，斩获颇丰。

　　上述接近摩根士丹利人士告诉记者，摩根士丹利这只基金是一个5+2的管理基金，即基金的投资期限为5年，5年以后可视投资情况再延长2年。从2003年摩根士丹利投资上海上海锦麟天地项目，到2008年寻找买家，刚好5年时间。但由于受全球经济危机影响，接盘者相对较为谨慎，才致使最近进行交易。

　　而近日关于其他外资基金抛售物业的消息也不绝。

　　有消息称高盛拟向上海复地出售其持有的上海花园广场项目权益，转让价格或在2.5万元/平方米左右，以此计算，交易总价将超过20亿元人民币。

　　知情人士更是向记者透露，凯雷已经正式退出豪宅济南路8号，接盘者为上海城利房地产有限公司。2008年，凯雷从印尼三林基金手中购入济南路8号，当时成交价格约49982元/平方米，成交建筑面积约39814平方米。目前济南路8号的二手房挂牌单价为10万元/平方米。

　　转场

　　面对外资基金集体抛售一线城市的物业，上述接近摩根士丹利人士强调，不要过于夸大外资基金套现离场的现象。“其实对于这些基金而言，由于进入市场的时间比较早，其收益都很高，而在一线城市房地产市场经历2009年的暴涨之后，继续持有的风险也在加大，反不如脱手，寻找新的投资机会。”

　　“相对一线城市的地产价格屡创新高，二三线城市的机会特别多。也相对比较安全，特别是商业地产。”陈宇认为。他最近也一直往返于二三线城市之间商谈项目。

　　仲量联行华东区总经理Eugene Tang告诉记者，早在2008年他就认为二三线的地产投资机会巨大，并把这些城市做了分类。在他看来，合肥、南昌、昆明等城市商业地产处于休眠期，无锡、宁波、哈尔滨、济南、长沙等城市商业地产处于导入期，而天津、重庆、沈阳、大连、苏州、武汉和南京的商业地产处于成长期。

　　Eugene Tang认为，部分二三线城市的经济增长速度甚至高于北京、上海等一线城市，潜在的消费能力惊人，且高端消费者的认知能力也在增强，这种需求也恰恰迎合了国际品牌的发展需求。

　　开发利润是吸引投资商进入二三线城市的最大因素，这些城市处于发展起步期，新型商业良好积蓄后，一旦成熟，其价值增长可以达到200%甚至300%以上。

　　陈宇表示，外资基金的业务下一步将会更加趋于二三线城市的综合商业项目和高端住宅项目。

 中国房地产报

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责任编辑：家佳

2010-2-9