在中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”的任务之后，一些房价上涨过快的地方政府陆续推出一些调控政策，但是在土地供给受限的情况下，一二线城市的地王又层出不穷，地产依然高烧不退。

针对这种情况，8月24日，上海市中止了一块宅地出让，这是本周内的第三次中止土地出让，而同一天，苏州市国土资源局对27宗苏州市区地块组织进行公开网上挂牌出让。这两个城市都位于近期地产市场暴涨的中心，不管是中止土地出让还是扩大出让规模，都可以被视为调控地产市场的一种手段。

此次一二线城市房价暴涨，是地方土地供应与货币政策错配造成的结构性现象。一直以来，相关调控通过土地与货币两个闸口控制楼市，尽管三四线城市住宅库存严重，但是一二线城市因控制土地供应，导致住宅供应较少。在过去的几年，中国持续抑制楼市，一二线城市积压了大量刚性需求，一旦打开货币闸门，住宅供应不足的问题就会显现，而住宅建设周期较长，供应一时难以接续，就会放大上涨的力量。

因此，年初针对楼市采取的刺激性措施，降低首付比例，鼓励按揭利率打折，吸引人们买房，再加上同期创下有史以来最高的月度信贷规模，引发社会强烈的通胀预期。一线城市的购房者蜂拥而至，但长期限制土地供应的做法又导致供给不足，从而推高了房价，同时，新推出的土地价格因稀缺而被资本追逐，只能高溢价成交，而这又反作用于楼市，形成不良循环。

因此，有观点认为此次楼市泡沫是城镇化在客观上形成的一种结果，即抑制大城市发展，并扶持中小城镇，楼市的结构性问题出现了：一线城市泡沫化，三线城市库存严重。此外，现有的土地供给政策也需要改革。首先，集体土地不能入市，土地只有经过国有化后由地方政府供应，垄断土地供应会促使其抬高价格获得更多财政收益；其次，对地方上的城市土地规划管理也过于严格，这限制了城市自主出让土地面积的能力，无法对市场需求做出适时地判断和调整。

在土地供应受到严格限制的背景下，市场完全可以通过新增有限土地与市场刚性需求之间的关系判断未来住宅的价格，这种明确的预期鼓励了资本大规模流入土地市场抢购，而另一些资本则抢购地产上市公司的股票，因为这些公司在一二线城市拥有大量土地储备。因此，抑制资产泡沫，首先要在土地供应上打压市场预期，上海几乎中止土地出让是想让市场冷静，而苏州则是大幅提高出让面积缓和供需紧张带来的上涨预期。但是，长远来看，需要改革目前的土地制度才能标本兼治。

但是，归根结底，资产泡沫是因为长期宽松的货币政策。限制土地供应只是增加了泡沫生产速度与规模，并非主导性力量。在2008年后，大规模的信用扩张造成了流动性泛滥，资产价格上涨，尽管货币政策随后开始收缩，但是面对钱荒以及经济增速下滑，不得不重新放松，这就是本次地产泡沫产生的主因。

与此同时，因为实体经济处于平稳期，中国出现所谓的资产荒，大量的流动性与资产荒之间的张力，以及不断下行的长端利率，导致资本涌入地产市场追求稳定可靠的收益，形成了地产热现象。比如有二十多家地产上市公司被金融机构大幅增持。这说明实质宽松的货币环境与平淡的实体经济加速了经济“脱实向虚”，如果收益率继续下滑，无论采取什么样的调控措施，地产市场依然会被大量资本追捧，因此，抑制资产泡沫的最重要的手段是通过收紧货币政策向市场传递信号，防止他们继续流向地产市场制造更大的泡沫。

这是一次多重因素共同制造的资产泡沫，而且具有比任何时候都强大的上涨预期，并受到结构性因素的支持，再加上市场认定会继续“保增长”，令泡沫刚性十足，抑制此泡沫需要时日，这就更需要各个部门与地方政府继续努力，尽快在短期内让市场冷下来，并通过系统性的改革，解决土地政策与货币政策的结构性问题，让市场走向理性的可持续的发展轨道。

来源：21世纪经济报
佳歆地产网
责任编辑：石头
日期：2016-8-24